1. Khi Nào Người Dân Được Nhận Tiền Theo Giá Đền Bù Đất Nông Nghiệp?
Căn cứ theo Khoản 1, Điều 75 Luật Đất đai 2013, Nhà nước có thể thu hồi phần đất nông nghiệp người dân đang khai thác, sử dụng, canh tác để phục vụ mục đích đảm bảo an ninh, quốc phòng hoặc phát triển kinh tế, xã hội, phục vụ cộng đồng,…
Tuy nhiên không phải trong mọi trường hợp người dân đều nhận được tiền đền bù. Trên thực tế, nếu mảnh đất đáp ứng được 2 điều kiện dưới đây thì mới chủ bất động sản mới được Nhà nước đền bù bằng tiền:
– Mảnh đất nông nghiệp đó không thuộc diện đất được Nhà nước cho người dân thuê và thanh toán tiền thuê đất hàng năm.
– Mảnh đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay còn gọi là Sổ đỏ; trong trường hợp mảnh đất chưa chính thức được cấp Sổ đỏ thì cũng cần phải đáp ứng đủ các điều kiện để được cấp Sổ đỏ theo đúng quy định.
Khi đáp ứng đủ hai điều kiện trên đây, công dân sẽ được Nhà nước thực hiện đền bù bằng tiền sau khi thu hồi đất nông nghiệp.
Đất nông nghiệp cần đáp ứng một số điều kiện thì mới nhận được đền bù sau khi bị thu hồi
2. Những Loại Đất Nào Sau Khi Bị Thu Hồi Sẽ Được Đền Bù?
Để được áp dụng mức đền bù đối với đất nông nghiệp thì mảnh đất bị thu hồi phải được Nhà nước xếp vào nhóm đất nông nghiệp. Hiện nay Luật Đất đai đã quy định rất rõ các loại đất được tính là đất nông nghiệp và có chung chính sách đền bù bao gồm:
- Đất chuyên trồng cây thu hoạch hàng năm, bao gồm cả đất chuyên canh lúa nước.
- Đất chuyên trồng rừng phòng hộ, rừng đầu nguồn.
- Đất chuyên trồng cây lâu năm.
- Đất chuyên trồng rừng sản xuất.
- Đất chuyên trồng rừng đặc dụng theo quy hoạch của địa phương.
- Đất phục vụ hoạt động làm muối của bà con đã được chính quyền đồng ý.
- Đất đang có nhà kính hoặc các mô hình nhà tương tự phục vụ cho hoạt động trồng trọt nói chung. Lưu ý, hoạt động trồng trọt ở đây tính cả các hình thức trồng trọt không thực hiện trực tiếp trên mặt đất.
- Đất đang có khu vực chăn nuôi, chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác nằm trong danh mục Nhà nước cho phép người dân tự do chăn thả, nuôi.
- Đất nuôi trồng các loài thủy hải sản phục vụ cho mục đích nghiên cứu, thí nghiệm hoặc học tập của cá nhân hoặc đơn vị.
- Đất ươm các loại cây trồng hoặc con giống.
Ngoài các loại đất nêu trên, các trường hợp đất khác sẽ không được áp dụng mức đền bù đối với đất nông nghiệp. Thay vào đó, loại đất khác đất nông nghiệp sẽ được áp dụng mức đền bù tương ứng do Nhà nước quy định.
Để chắc chắn mảnh đất mà mình đang sở hữu có phải đất nông nghiệp hay không hoặc có được áp dụng mức bồi thường đối với đất nông nghiệp hay không, bạn nên tham khảo thêm tư vấn của cán bộ địa chính địa phương.
Đất đang sử dụng để xây dựng nhà kính canh tác nông nghiệp vẫn được áp dụng chính sách đền bù sau khi bị thu hồi
3. Cách Tính Giá Đền Bù Đất Nông Nghiệp Năm 2023?
Để xác định được mức giá đền bù cụ thể đối với một mảnh đất nông nghiệp, các cán bộ địa chính thường áp dụng các căn cứ pháp lý sau đây:
- Điểm đ, Khoản 4, Điều 114, Luật Đất đai 2013.
- Khoản 5, Điều 4, Nghị định số 44/2021/NĐ-CP.
- Khoản 4, Điều 3, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP.
- Nghị định số 96/2019/NĐ-CP.
Hiện nay nước ta chủ yếu sử dụng phương pháp hệ số điều chỉnh để tính giá đền bù sau khi thu hồi đất nông nghiệp. Công thức tính cụ thể là:
Tổng số tiền đền bù đối với đất nông nghiệp = Tổng diện tích đất nông nghiệp do Nhà nước thu hồi (m2) x Giá đền bù đất (VNĐ/m2).
Trong đó: Giá đền bù đất (VNĐ/m2) = Giá đất theo khung giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất.
Cụ thể, khung giá đất do UBND cấp tỉnh hoặc tương đương ban hành. Thông thường khung giá đất này sẽ được áp dụng theo giai đoạn 5 năm, hết 5 năm thì UBND có thể cập nhật, điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tế. Để biết mảnh đất đang được áp dụng khung giá nào cần xác định chính xác vị trí và tra trong bảng giá đã được ban hành.
Hệ số điều chỉnh giá đất được UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm có quyết định thu hồi đất chính thức từ cơ quan có thẩm quyền. Hệ số đất của các mảnh đất có thể khác nhau vì hệ số này không được sử dụng cố định theo năm hay giai đoạn.
Diện tích đất nông nghiệp nhận đền bù có hạn mức
Lưu ý: Nhà nước chỉ đền bù đối với diện tích đất nằm trong hạn mức cấp đất nông nghiệp do địa phương trình lên từ trước. Phần đất vượt hạn mức dù đủ điều kiện được đền bù cũng chỉ nhận được bồi thường chi phí đầu tư thay vì nhận được tiền đền bù đối với đất.
4. Bảng Giá Đền Bù Đất Nông Nghiệp 2023 Ở Các Địa Phương Có Khác Nhau Không?
Bảng giá đền bù đất nông nghiệp tại mỗi địa phương có thể khác nhau do đặc thù kinh tế, xã hội, địa lý của khu vực. Tuy vậy, hầu hết các tỉnh thành đều xây dựng bảng giá đền bù dựa trên các điều luật tại Luật Đất đai sửa đổi 2013. Chỉ có số ít các tỉnh áp dụng bảng giá đền bù cao hơn so với mặt bằng chung và sẽ có văn bản thông báo thay đổi thay đổi, bổ sung tiền đền bù tuỳ theo biến động của thị trường bất động sản địa phương.
Người dân có thể xin bảng giá bồi thường dành cho đất nông nghiệp bị thu hồi tại văn phòng địa chính địa phương. Trong một số trường hợp, bên giải toả và thực hiện đền bù hoặc chính quyền địa phương cũng có thể cung cấp cho chủ đất bảng giá này để tham khảo.
Bảng giá đền bù đất nông nghiệp tại các địa phương là khác nhau
5. Có Phải Trong Mọi Trường Hợp Người Dân Đều Được Nhà Nước Đền Bù Bằng Tiền Mặt Hay Không?
Hầu hết chủ đất đều cho rằng Nhà nước sẽ chỉ đền bù bằng tiền mặt sau khi thu hồi diện tích đất nông nghiệp của mình. Tuy nhiên trên thực tế, Nhà nước có hai hình thức đền bù cho người dân. Hình thức thứ nhất là đền bù bằng đất và hình thức thứ hai là đền bù bằng tiền mặt.
Cụ thể, Điều 74,
Luật Đất đai 2013 đã nêu rõ nguyên tắc bồi thường cho chủ đất có đủ điều kiện đền bù theo quy định của Nhà nước:
– Người dân được đền bù bằng đất nghĩa là được địa phương bàn giao phần đất có cùng mục đích sử dụng với diện tích đất bị thu hồi. Như vậy khi người dân bị thu hồi đất nông nghiệp thì sẽ được địa phương sắp xếp, bàn giao một diện tích đất nông nghiệp tương đương ở vị trí khác.
– Trong trường hợp phần đất mới và đất cũ có chênh lệch về giá trị thì bên có liên quan cần thực hiện thanh toán bằng tiền bằng với phần chênh lệch đó. Đây là hình thức đền bù được khá nhiều địa phương ưu tiên hiện nay và cũng phù hợp với nhu cầu, thực tiễn lao động, sản xuất của bà con.
– Trong trường hợp địa phương không có quỹ đất nông nghiệp đủ để đền bù cho người dân thì thực hiện đền bù cho người dân bằng tiền. Khoản tiền này sẽ tương đương với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm Nhà nước có quyết định thu hồi đất nông nghiệp của người dân.
6. Ngoài Tiền Đền Bù Đất, Người Dân Còn Được Nhận Thêm Khoản Hỗ Trợ Nào Không?
Căn cứ vào Khoản 2, Điều 83, Luật Đất đai 2013, sau khi chủ đất đã nhận được các khoản đền bù đối với đất nông nghiệp bị thu hồi thì vẫn có thể được xem xét nhận thêm một số khoản hỗ trợ khác. Các khoản hỗ trợ ở đây được gọi là chi phí ổn định cuộc sống cho người dân. Cụ thể như sau:
Hỗ Trợ Chi Phí Ổn Định Đời Sống, Sản Xuất Của Bà Con
Khoản chi phí này được áp dụng đối với các chủ đất chỉ có thu nhập dựa trên việc sản xuất nông nghiệp tại phần đất bị thu hồi. Nhà nước chi trả thêm khoản chi phí này để bà con có thể nhanh chóng tiếp tục quay lại hoạt động lao động, sản xuất nông nghiệp trên phần đất nông nghiệp mới được đền bù.
Địa phương sẽ căn cứ vào mức thu nhập bình quân trên đất nông nghiệp bị thu hồi của bà con trong 3 năm liền kề gần nhất để đưa ra mức hỗ trợ hợp lý. Lưu ý, mức hỗ trợ cao nhất bằng 30% thu nhập sau thuế/năm.
Người dân có thể nhận chi phí hỗ trợ ổn định đời sống sau khi bị thu hồi đất nông nghiệp dựa trên thu nhập nhờ đất sau thuế
Ngoài tiền hỗ trợ thì bà con có thể nhận thêm hỗ trợ bằng hiện vật như giống cây trồng, giống vật nuôi, dịch vụ bảo vệ thực vật, các dịch vụ khuyến nông, khuyến lâm, nghiệp vụ chăn nuôi,…
Hỗ Trợ Chi Phí Đào Tạo, Đổi Nghề Và Tìm Việc Làm Cho Bà Con
Khoản chi phí này sẽ được áp dụng trong trường hợp người dân bị thu hồi đất nông nghiệp và không có điều kiện tiếp tục sản xuất thì có thể được địa phương tạo điều kiện để chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm.
UBND địa phương sẽ có trách nhiệm quyết định mức hỗ trợ cụ thể cho bà con dựa trên thực tế cuộc sống. Trong một số trường hợp, phương án chuyển đổi nghề cho bà con có thể kèm theo kế hoạch tái định cư.
Theo Khoản 6, Điều 4, Nghị định 01/2017/NĐ-CP, phần chi phí hỗ trợ đào tạo nghề, tìm việc làm cho người dân được tính bằng công thức:
Tổng diện tích đất bị thu hồi (m2) x Giá đất theo bảng giá đất đã được địa phương thông qua x Hệ số bồi thường.
Lưu ý: mức bồi thường tối đa không quá 5 lần giá đất nông nghiệp cùng loại được công bố trên bảng giá đất của chính quyền địa phương.
Các Khoản Hỗ Trợ Khác
Nếu bà con đang trực tiếp sản xuất trên phần đất nông nghiệp bị thu hồi và không đủ điều kiện để nhận được bồi thường đối với đất thì UBND địa phương vẫn có thể xem xét hỗ trợ thêm cho bà con. Khoản hỗ trợ cụ thể là bao nhiêu còn phụ thuộc vào điều kiện thực tế của địa phương. Tuy nhiên thông qua phương án hỗ trợ này, địa phương có thể đảm bảo công bằng đối với những người có đất bị thu hồi.
7. Không Được Cấp Sổ Đỏ Có Được Áp Dụng Luật Đền Bù Đất Nông Nghiệp 2023 Hay Không?
Theo đúng quy định, các trường hợp không được chính quyền Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay còn gọi là Sổ đỏ sẽ không được đền bù theo giá đền bù đất nông nghiệp 2023. Tuy nhiên vẫn có một số trường hợp ngoại lệ, tức là không có Sổ đỏ nhưng vẫn được xem xét đền bù quy định tại Khoản 2, Điều 77 Luật Đất đai 2013. Các mảnh đất ngoại lệ cần đáp ứng 2 điều kiện dưới đây:
– Mảnh đất là đất nông nghiệp đã được khai thác, canh tác từ trước ngày 1/7/2004.
– Người đang sử dụng đất chứng minh được mình đã sản xuất, canh tác nông nghiệp ổn định trên mảnh đất đó trong một khoảng thời gian dài.
Các trường hợp được đền bù dù không có Sổ đỏ cũng chỉ được bồi thường đúng với diện tích đất thực tế đang sử dụng phục vụ nông nghiệp (có xác nhận của địa phương). Diện tích đất đền bù cũng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp mà địa phương đã thông qua từ trước.
8. Người Dân Có Được Thỏa Thuận Giá Đền Bù Đất Nông Nghiệp Hay Không?
Khá nhiều chủ đất đang có chung thắc mắc liệu mình có được thỏa thuận tiền đền bù đối với mảnh đất nông nghiệp bị thu hồi của mình hay không. Câu trả lời là không.
Tiền bồi thường đối với đất nông nghiệp được tính theo giá đất cụ thể và do Nhà nước quyết định, điều này đã được quy định rõ trong Khoản 4, Điều 114, Luật Đất đai 2013. Như vậy người dân không có quyền tham gia thoả thuận về giá đền bù cũng như các khoản hỗ trợ liên quan đến đất nông nghiệp có liên quan.
Người dân không được thỏa thuận giá đền bù đất của Nhà nước
Để lý giải cho việc người dân không được thỏa thuận giá đền bù đất thì chúng ta cần xem lại bản chất của quyền của chủ đất tại Việt Nam. Trên thực tế, Nhà nước là đơn vị quản lý đất đai và người dân chỉ được giao quyền sử dụng đất thông qua căn cứ là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này đồng nghĩa với việc công dân không phải là chủ sở hữu đất đai và các quyền lợi liên quan đến đất của người dân bị giới hạn.
9. Những Trường Hợp Nào Không Được Đền Bù Sau Khi Nhà Nước Thu Hồi Đất Nông Nghiệp?
Không phải tất cả các trường hợp thu hồi đất nông nghiệp đều sẽ nhận được khoản đền bù từ Nhà nước. Điều này được quy định tại Điều 82, Luật Đất đai 2013. Những trường hợp đất nông nghiệp không nhận được đền bù bao gồm:
– Đất nông nghiệp được Nhà đất bàn giao cho người dân để quản lý.
– Đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê và thu tiền thuê đất hàng năm hoặc được miễn tiền thuê đất cho cả thời gian thuê (trừ trường hợp đối tượng được miễn tiền thuê đất là người có công với cách mạng).
– Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công của địa phương.
– Đất nông nghiệp bị Nhà nước thu hồi theo quy định.
– Đất nông nghiệp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay còn gọi là Sổ đỏ.
10. Nếu Người Dân Thấy Giá Đền Bù Đất Nông Nghiệp Không Thỏa Đáng Thì Nên Làm Gì?
Đã có trường hợp người dân cảm thấy giá đền bù đất nông nghiệp tại địa phương chưa được thỏa đáng và chưa biết rõ nên khiếu nại như thế nào. Trên thực tế, các chủ đất hoà toàn có quyền khiếu nại quyết định bồi thường của UBND địa phương theo Khoản 1, Điều 7,
Luật Khiếu nại năm 2011.
Theo đó, người dân nếu có bằng chứng chứng minh quyết định hành vi hành chính là xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của bản thân thì có thể khiếu nại đến người ra quyết định hành chính hoặc cơ quan của người này. Trong trường hợp muốn khởi kiện thì thực hiện tại Toà án theo quy định của Luật Tố tụng hành chính.
Người dân có quyền khởi kiện hành chính nếu giá đền bù đất không thỏa đáng
Khi khiếu nại lần đầu, người dân cần chú ý chuẩn bị đơn khiếu nại theo yêu cầu tại Khoản 2, Điều 8, Luật Khiếu nại năm 2011. Thời gian khiếu nại khoảng 90 ngày.
Sau khi nhận được quyết định giải quyết lần đầu của cơ quan có thẩm quyền, công dân có thể khiếu nại lần 2 đến Thủ trưởng cấp trên của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần 1 hoặc khởi kiện vụ án hành chính. Nếu khiếu nại lần 2 vẫn chưa được giải quyết thì người dân vẫn có quyền tiếp tục khởi kiện hành chính tại Tòa án lần 3.
Trên đây là phần giải đáp đối với 10 câu hỏi nhận được nhiều sự quan tâm nhất liên quan đến giá đền bù đất nông nghiệp. Các câu hỏi trên đây chủ yếu được giải đáp dựa trên các căn cứ pháp lý tại Luật Đất đai 2013, Luật Khiếu nại và các Nghị định có liên quan. Tuy nhiên nếu bạn đọc muốn nhận được giải đáp sát nhất với trường hợp của mình thì nên tham khảo thêm tư vấn của cán bộ địa chính địa phương.